100 મીટરથી વધુ ઊંચાઈની ઈમારતો માટે નવી જોગવાઈઓ લાગુ પડશે

ગુજરાત સરકારે મંગળવારે રાજ્યના પાંચ મોટા શહેરોમાં 70 માળ સુધીના બિલ્ડિંગના નિર્માણને મંજૂરી આપી છે. અત્યાર સુધી રાજ્યમાં 23 માળ સુધીના નિર્માણને જ મંજૂરી હતી. પણ હવે અમદાવાદ, ગાંધીનગર, રાજકોટ, સુરત અને વડોદરામાં 70 માળ સુધીની ઈમારતનું નિર્માણ કરી શકાશે. રાજ્યના મુખ્યમંત્રી વિજય રૂપાણીએ આ માટે સીજીડીસીઆર (કૉમ્પ્રિહેન્સીવ જનરલ ડેવલપમેન્ટ કન્ટ્રોલ રેગ્યુલેશન્સ)માં ફેરફારના પ્રસ્તાવને મંજૂરી આપી હતી.

100 મીટરથી વધુ ઊંચાઈના બિલ્ડિંગ માટે આ નવા નિયમો લાગુ રહેશે. સરકારના શહેરી વિકાસ વિભાગના અધિકારીઓએ મુંબઇ, દિલ્હી જેવા શહેરોના સ્કાયસ્ક્રેપર ઇમારતોને લગતાં નિયમોનો અભ્યાસ કર્યા બાદ ગુજરાતના નિયમોનો મુસદ્દો તૈયાર કર્યો છે. મકાનના સ્ટ્રકચરની સલામતી, ફાયર સેફટી, તથા અન્ય ટેક્નિકલ બાબતોની ચકાસણી માટે મુંબઇની પેટર્ન પ્રમાણે એક સમિતિ બનાવાશે. મુખ્યમંત્રી રૂપાણીએ જણાવ્યું હતું કે આ ફેરફારથી જમીનનો મહત્તમ ઉપયોગ થશે ભાવ નીચા આવશે.

નિયમોનું પાલન તો જ મંજૂરી

·         ઊંચા બિલ્ડિંગની જોગવાઇનો લાભ માત્ર 100 મીટર કે તેથી વધુ ઊંચાઇની બિલ્ડિંંગ્સને જ મળશે અને આ બિલ્ડિંગની પહોળાઇ અને ઊંચાઇનો લઘુત્તમ ગુણોત્તર 1:9 હોવો જોઇએ.

·         30 મીટર કે તેથી વધુ પહોળાઇના રસ્તા પર જ આવા મકાનોને મંજૂરી મળશે

·         100 થી 150 મીટર ઊંચા મકાનો માટે લઘુત્તમ પ્લોટ સાઇઝ 2,500 ચો.મીટર હોવી જોઇએ

·         150 મીટરથી વધુ ઊંચા મકાનો માટે લઘુત્તમ પ્લોટ સાઇઝ 3,500 ચો.મીટર હોવી જોઇએ.

·         મહત્તમ FSI 5.4 મળશે અને સંબંધિત ઝોનની બેઇઝ FSI ફ્રી રહેશે અને તે પછીની FSI ખુલ્લા બિનખેતી પ્લોટના જંત્રીદરના 50 ટકા લેખે પ્રીમિયમ ભરવાથી ચાર્જેબલ FSI તરીકે મળશે.

·         પાર્કિંગમાં ઇલેક્ટ્રિક ચાર્જિંંગની ફેસીલીટી રાખવી પડશે. ફરજિયાત વીન્ડ ટનલ ટેસ્ટ પણ કરાવવો પડશે.

ડિઝાસ્ટર મેનેજમેન્ટ પ્લાન હશે તો આ પ્રકારના પ્રોજેક્ટને મંજૂરી અપાશે
રાજ્ય સરકારનું કહેવું છે કે નિયમોમાં ફેરફારથી શહેરોમાં જમીનના ભાવ નીચા આવશે તથા મકાનોના ભાવ ઘટશે. જ્યારે નિષ્ણાંતોના મતે બિલ્ડર્સ અને ડેવલપર્સ હજુ એફએસઆઇમાં છૂટછાટ ઈચ્છે છે. તેમના મતે હોરીઝોન્ટલ ગ્રોથની મર્યાદા હોવાથી હવે વર્ટીકલ ગ્રોથથી બિલ્ડર્સ અને ગ્રાહકોને લાભ થશે.

CGDCRમાં શા માટે ફેરફાર કરાયો?
ગુજરાતના મોટા શહેરો અને ખાસ કરીને અમદાવાદને મેટ્રો સિટીની ઓળખ માટે સારી સ્કાયલાઇન જરૂરી હતી. આ ફેરફારથી કૃષિની જમીન પણ બચાવી શકાશે તથા શહેરોમાં જમીનના ભાવ નીચે આવશે. હોરીઝોન્ટલ ગ્રોથની એક લિમિટ હોય છે.

ફ્લેટ ખરીદદારોને શું ફાયદો થશે?
આ નિયમથી હવે અત્યાર સુધી 1 હજાર વારના પ્લોટમાં 30-40ના બદલે 70-100 ઘર બનશે. જેથી મકાનના ભાવ ઘટશે, ગ્રાહકને ફાયદો થશે.

શું ભૂકંપનું સંકટ તોળાયેલું રહેશે?
રાજ્યમાં સિસ્મીક ઝોનને ધ્યાનમાં રાખીને ભૂકંપપ્રુફ બિલ્ડિંગ્સ બને છે. રાજ્યમાં ગગનચૂંબી બિલ્ડિંગના નિર્માણને મંજૂરી આપવાનું કામ ખાસ ટેકનીકલ કમિટી કરશે. આ સાથે જ મંજૂરી પહેલા ડિઝસ્ટર મેનેજમેન્ટ પ્લાનની પણ ચકાસણી કરાશે.

જમીનના ભાવમાં ઘટાડાવાની સંભાવના
હાલ શહેરમાં વસ્તી વધતી હોવાથી રહેણાંક માટે વધુ જમીનો જોઇએ અને તેથી શહેરી વિસ્તારોમાં માંગ સામે જમીનો ઓછી થતી હોવાથી તેના ભાવ વધે છે અને સરવાળે મકાનોના ભાવ ઊંચા જઇ રહ્યા છે. ઊંચા મકાનો બનતા ઓછી જમીનમાં વધુ ઘર બની શકશે અને જમીનની જરૂરિયાત ઓછી થશે. વર્ટિકલ ડેવલપમેન્ટના કારણે જમીન સસ્તી થતાં ઘર પણ સસ્તા થઇ શકે.

શહેરી સુવિધા વધુ સરળ બનશે
શહેરનો વ્યાપ વધે તો દૂર-દૂર સુધી રસ્તા, પાણી, વીજળી, ગટર, ટ્રાન્સ્પોર્ટ જેવી સુવિધા વિકસાવવી પડે છે. તેને બદલે ઊંચા મકાનો બને તો સિમિત વિસ્તારમાં જ આ સુવિધા વિકસાવવાની રહે, જેથી ખર્ચ ઓછો થાય તથા નાગરિકોને પણ સરળતા રહે. રહેણાંક / વાણિજ્યક / રીક્રીએશન અથવા આ ત્રણેયનો મીક્સ યુઝ / વપરાશ મળવાપાત્ર થશે.

અમદાવાદના કયા કયા વિસ્તારોમાં 50-70 માળના સ્ક્રાયસ્ક્રેપર બની શકે છે?
સીજી રોડ, રિંગરોડ, આશ્રમરોડ, સેટેલાઇટ, ડ્રાઇવઇન, ગુરુકુળમાં બની શકે છે. મુખ્યત્વે પાંચ મોટા શહેરોમાં રિયલ એસ્ટેટના ભાવ નીચા લાવવા માટેની કવાયત છે. આર-3 અને એગ્રીકલ્ચર ઝોન સિવાયના લગભગ તમામ વિસ્તારોમાં 30 મીટર પહોળા રોડ પાસે ઊંચી ઇમારતો બની શકશે

શું રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં તેજી આવશે?
અગાઉ મુખ્યમંત્રી રૂપાણીએ અમદાવાદમાં બિલ્ડર્સ દ્વારા આયોજિત એક કાર્યક્રમમાં જ આ નીતિની અનૌપચારિક જાહેરાત કરી હતી. અમદાવાદના 7-8 બિલ્ડર્સે આ માટેની દરખાસ્ત મૂકી છે. મોટાભાગના ડેવલપર્સ હજુ ફ્રી મળતી એફએસઆઇ ઉપરાંતની પેઇડ એફએસઆઇમાં છૂટછાટો ઇચ્છે છે અને આ અંગે તેમણે સરકાર સમક્ષ રજૂઆત પણ કરી છે.