કબજો જમાવી લેતા ભાડૂઆતો સામે મકાન-માલિકને રક્ષણ-સુરક્ષા કવચ મળે એની ખાસ કાળજી લેવામાં આવી છે

ગુજરાતમાં છેક 1947થી ચાલ્યો આવતો ભાડૂઆત અંગેનો કાયદો સુધારવા ગુજરાત સરકારે પ્રયત્નો શરૂ કર્યા છે. ભાડે અપાતી પ્રોપર્ટી ખાલી નહી કરવા જેવા અનેક વિવાદોના સેંકડો કેસો અદાલતોમાં પેન્ડિંગ છે. ત્યારે આવા વિવાદો રોકવા માટે કેન્દ્રના ધોરણે ગુજરાત સરકાર પણ મોડલ ટેનન્સી (ભાડૂઆત) કાયદો 2021 દાખલ કરવાની તૈયારીમાં છે. 1947નો ભાડા, હોટલ એન્ડ લોજિંગ હાઉસ રેટ કન્ટ્રોલ એકટના સ્થાને આ નવો કાયદો અસ્તિત્વમાં આવશે.

રાજ્યમાં હજારો આવાસ-પ્રોપર્ટી ખાલી છે
પ્રોપર્ટી માલિક તથા ભાડૂઆત એમ બન્નેનાં હિતો જળવાય એની કાળજી રાખીને નવો મુસદો તૈયાર કરવામાં આવ્યો છે છતાં પ્રોપર્ટી ભાડે મેળવ્યા બાદ ખાલી નહિ કરતા તથા કબજો જમાવી લેતા ભાડૂઆતો સામે મકાન-માલિકને રક્ષણ-સુરક્ષા કવચ મળે એની ખાસ કાળજી લેવામાં આવી છે. રાજ્યમાં હજારો આવાસ-પ્રોપર્ટી ખાલી છે. કબજો થઈ જવાના ભયે ભાડે આપવામાં ખચકાટ રાખે છે, પરંતુ નવા કાયદા પછી પ્રોપર્ટી ભાડે આપવાનો ડર દૂર થશે એવો સરકારનો દાવો છે.

કેન્દ્ર સરકારે ઘડેલા કાયદા જેવો જ હશે.
પ્રવર્તમાન કાયદામાં મકાન-પ્રોપર્ટી માલિકોને રક્ષણ ઓછું છે અને એટલે જ પ્રોપર્ટીને સંભવિત કાનૂની વિવાદમાં ઢસડાતી રોકવા ભાડે આપતા નથી. નવા કાયદામાં ભાડાની પ્રોપર્ટી માર્કેટના નિયંત્રણ-સંચાલન માટે રાજ્ય સ્તરીય ઓથોરિટીની રચના કરવાની પણ જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. માહિતગાર સૂત્રોએ જણાવ્યું હતું કે 1947ના કાયદાના સ્થાને નવો ભાડૂઆત કાયદો લાગુ પાડવાનો નિર્ણય લેવાયો છે. વિધાનસભાના આગામી સત્રમાં જ દાખલ થઈ શકે છે. જે કેન્દ્ર સરકારે ઘડેલા કાયદા જેવો જ હશે.

પેટા-ભાડૂઆત સંબંધી પણ ખાસ જોગવાઈ છે
નવા કાયદામાં પ્રોપર્ટી માલિક તથા ભાડૂઆત વચ્ચે કરાર કરવાનું ફરજિયાત હશે, એમાં ભાડું આપવાના સમયગાળો સહિતની વિગતો દર્શાવવાની રહેશે. ભાડાની પ્રોપર્ટીના નિયમન માટે રેરાના ધોરણે ઓથોરિટીની રચના કરવામાં આવશે. કોઈપણ જગ્યા પ્રોપર્ટી ભાડે લેનારી વ્યકિતને બે માસનું એડવાન્સ ભાડું આપવાની પણ જોગવાઈ રાખવામાં આવી છે. વ્યાપારી કે ઔદ્યોગિક પ્રોપર્ટી માટે છ મહિનાના એડવાન્સ ભાડાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. પેટા-ભાડૂઆત સંબંધી પણ ખાસ જોગવાઈ છે.

ત્રિસ્તરીય કાનૂની સુવિધા સૂચવવામાં આવી
મોડલ એકટમાં વિવાદના સંજોગોમાં ત્રિસ્તરીય કાનૂની સુવિધા સૂચવવામાં આવી છે એમાં રેન્ટ ઓથોરિટી, રેન્ટ કોર્ટ તથા રેન્ટ ટ્રિબ્યુનલ હશે. ભાડા પ્રોપર્ટી વિવાદને સિવિલ કોર્ટમાં પડકારી નહિ શકાય. રેન્ટ કોર્ટ તથા રેન્ટ ઓથોરિટીની રચના જિલ્લા કલેકટર કરશે, જ્યારે ટ્રિબ્યુનલની રચના સરકાર કરશે. પ્રોપર્ટી ભાડૂઆત નિશ્ચિત ભાડુ હવે મહિના કરતાં વધુ સમયથી ન ચૂકવે અને પ્રોપર્ટીનો દુરુપયોગ કરે તો ખાલી કરાવવાની જોગવાઈ હશે આ માટે રેન્ટ ઓથોરિટી પણ હસ્તક્ષેપ કરીને આદેશ કરી શકશે.

સૂચિત કાયદાના મુખ્ય મુદ્દા

·         ત્રિસ્તરીય કાનૂની સુવિધા રહેશે.

·         ભાડા પ્રોપર્ટી વિવાદને સિવિલ કોર્ટમાં પડકારી નહીં શકાય.

·         રેન્ટ ઓથોરિટી તથા રેન્ટ કોર્ટની રચના કલેકટર કરશે.

·         રાજ્ય સ્તરે રેન્ટ ટ્રિબ્યુનલ

·         ભાડૂઆત નિયત ભાડું ના ચૂકવે અથવા બે માસ કરતાં વધુ સમય સુધી નાણાં ના ચૂકવે તો ખાલી કરાવી શકાશે.

·         પ્રોપર્ટી ભાડે આપતાં પૂર્વે માલિક તથા ભાડૂઆત વચ્ચે લેખિત કરાર ફરજિયાત હશે, એમાં નિયમ-શરતો દર્શાવવા પડશે.

·         રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટી માટે મહતમ બે માસ તથા કોમર્શિયલ અને ઈન્ડસ્ટ્રિયલ પ્રોપર્ટી માટે 6 માસનું એડવાન્સ ભાડું લઈ શકશે.

·         પ્રોપર્ટી ખાલી કરાવવા માટે રેન્ટ ઓથોરિટીને અરજી કરવાની રહેશે.