ઔદ્યોગિક હેતુસર ખરીદેલી જમીનને અન્ય હેતુઓ માટે વેચી શકાશે

ગુજરાતમાં હવે કૃષિ-પશુપાલન યુનિવર્સિટી કે શૈક્ષણિક હેતુસર ખેતીની જમીન ખરીદવા માટે જિલ્લા કલેક્ટરની પૂર્વ મંજૂરી કે પરવાનગી લેવી પડશે નહીં. ગુરુવારે સરકારે ગણોત ધારામાં સુધારાઓની ઘોષણા કરી હતી. જે મુજબ હવે શૈક્ષણિક હેતુસરના પ્રોજેક્ટ માટે જમીન સંપાદિત કરવાની પ્રક્રિયાને સરળ બનાવવામાં આવી છે. બીજા મહત્ત્વના ઔદ્યોગિક હેતુસર ખરીદવામાં આવેલી જમીન અન્ય હેતુ માટે પણ વેચી શકાશે. રાજ્ય સરકારના નિર્ણય મુજબ શૈક્ષણિક હેતુસરની જમીનની ખરીદી કર્યા બાદ એક મહિનામાં જિલ્લા કલેકટરને જાણ કરી બોનાફાઇડ ઇન્ડસ્ટ્રીયલ પર્પઝની જેમ જરૂરી પ્રમાણપત્રો મેળવીને નિયત સમયમાં પ્રોજેકટ કામગીરી શરૂ કરી શકાશે.અત્યાર સુધી આવી જમીન ખરીદી માટે બિનખેડૂત સંસ્થાઓ કે વ્યક્તિઓએ જિલ્લા કલેકટર પાસે મંજૂરી મેળવવી પડતી હતી. જેના કારણે લાંબા સમય સુધી ટાઇટલ કલીયરન્સ, ઇન્સ્પેક્શન વિગેરે પ્રક્રિયાના કારણે વિલંબ થતો હતો. આ સાથે રાજ્ય સરકારે ઔદ્યોગિક ક્ષેત્રને વધુ પ્રોત્સાહન માટે ગણોત કાયદાઓમાં સુધારાઓ માટે મંત્રીમંડળની બેઠકમાં નિર્ણય કર્યો છે. તદઅનુસાર રાજ્યમાં બોનાફાઇડ ઇન્ડસ્ટ્રીયલ પરપઝ માટે જો જમીન ખરીદી હોય પરંતુ ઔદ્યોગિક હેતુનો ઉપયોગ શકય ન હોય તેવા કિસ્સામાં GDCRની જોગવાઇઓ મુજબ ઊદ્યોગ સિવાયના અન્ય હેતુ માટે પણ જમીન વેચી શકાશે.

રાજ્યના ગણોત સુધારામાં આ મહત્ત્વના સુધારા

·         ઔદ્યોગિક હેતુ શકય ન હોય તેવા કિસ્સામાં ઉદ્યોગ સિવાયના હેતુ માટે પણ જમીન વેચી શકાશે.

·         પ્રમાણપત્ર મળ્યા બાદ 3થી5 વર્ષ માટે 100 ટકા, 5થી7વર્ષ માટે 60 ટકા, 7થી10 વર્ષ માટે 30 ટકા અને 10 વર્ષ પછી 25 ટકા પ્રવર્તમાન જંત્રીની રકમ લઇને વેચાણ થઇ શકશે.

·         કંપનીના મર્જર, જોઇન્ટ વેન્ચર, એમેલગ્મેશન કે પેટા કંપની, ગ્રૂપ કંપનીને તબદીલ કરાયેલ જમીન વેચાણ ગણવામાં આવશે નહિ.

·         જંત્રીની માત્ર 10 ટકા કિંમત-પ્રિમિયમ ભરીને તબદીલ થઇ શકશે.

·         ડેટ રીકવરી-દેવા વસૂલી, NCLT, લીકવીડેટર કે નાણાંકીય સંસ્થાઓ મારફતે થતી હરાજીમાં આવી જમીનો ખરીદનારે હરાજી હુકમના 60 દિવસમાં જંત્રીના ફકત 10% પ્રીમિયમ ભરવાનું રહેશે.

એક્સપર્ટ વ્યૂ: ‘જમીનો ખુલ્લી થશે, વિકાસનાં કામ થશે પણ સાવચેતી રાખવાની જરૂર’
શિક્ષણ સંસ્થાઓ સીધી જ ખેતીલાયક જમીન ખરીદી પછીથી બિનખેતી પ્રમાણપત્ર મેળવી શકે તે સુધારાથી શિક્ષણ ક્ષેત્રને સરકાર હવે ઉદ્યોગોનો દરજ્જો આપવા ભણી જઇ રહી છે. અગાઉ બોનાફાઇડ ઉદ્યોગો માટે નીતિ હતી કે ઇઝ ઓફ ડુઇંગ બિઝનેસ હેઠળ પહેલા જમીન ખરીદી પ્રોજેક્ટની શરૂઆત થઇ જાય તે જોવામાં આવતું. ત્યારબાદ ઉદ્યોગ ગૃહો સંબંધિત કલેક્ટરને બિનખેતી અને અન્ય સર્ટિફિકેટ માટે અરજી કરતા હતા તે જ રીતે શૈક્ષણિક સંસ્થાઓને પણ ઉદ્યોગોની માફક ગણકારી તેવી જ સુવિધા અપાઇ છે.

હવે ઘણાં કિસ્સામાં પહેલા શૈક્ષણિક સંસ્થાઓને જે ખરાબાની કે ગૌચરની સરકારી જમીન જંત્રીના 50 ટકા કે ટોકન દરે અપાઇ હતી તેનું વેચાણ નફો કમાવવા માટે ન થઇ જાય તે સરકારે ધ્યાન રાખવું જોઇએ. બીજું બોનાફાઇડ ઇન્ડસ્ટ્રી હેઠળ અપાયેલી જમીનનો ઉપયોગ ઔદ્યોગિક હેતુ માટે શક્ય ન હોય તો સંબંધિત વિસ્તારના જીડીસીઆર પ્રમાણે અન્ય હેતુ માટે તે જમીન વેચાણ કરી શકાય છે તે સારી બાબત છે. હાલ ઘણાં ઉદ્યોગો કોરોના બાદ અને અમુક અર્થતંત્રની નબળાઇને કારણે બંધ પડી રહ્યા છે, તો આવી જમીનો ખુલ્લી થશે અને ત્યાં વિકાસના કામો થશે અને અર્થતંત્રને વેગ મળે, નવી નોકરીનું સર્જન પણ થાય.પરંતુ સરકારે ધ્યાને લેવું જોઇએ કે દરેક વ્યક્તિ આમાં સાચી હોય તેવું ન પણ બને.

સરકારે એવું ઠેરવ્યું છે કે આ જમીન ઉદ્યોગગૃહ જંત્રીના વિવિધ ટકાવારી પ્રમાણે રકમ ભરી જમીન વેચી શકે, જ્યારે તે વેચશે બજારભાવ પ્રમાણે. હવે ગુજરાતમાં 10 વર્ષથી જંત્રી બદલાઇ જ નથી એટલે તે જમીનમાલિક ખૂબ ઓછું પ્રિમિયમ ભરીને જમીન વેચી તગડો નફો કમાઇ લેશે કારણ કે સરકારે જીડીસીઆર પ્રમાણે અન્ય હેતુ માટે જમીન વેચવાની પરવાનગી આપી હોઇ અમુક વર્ષ પહેલા સસ્તા ભાવે લીધેલી જમીન તે રહેણાંક કે વ્યાવસાયિક હેતુ માટેની જમીન તરીકે હાલની કિંમત પ્રમાણે વીસ ગણા ઊંચા ભાવે વેચી નાખશે. અમુક કિસ્સામાં તો ચાલું એકમો પણ હવે જમીનો વેચવા તૈયાર થઇ જશે. જેમણે છેલ્લાં દસ વર્ષમાં ચાલું પ્રોડક્શને જેટલો નફો નહીં કમાયો હોય તેઓ પોતાની જમીન વેચીને કમાઇ લેશે. તેથી સરકારે આવી બાબતો ધ્યાને લેવી પડશે. બીજું કે મર્જર, એમાલ્ગમેશન અને જોઇન્ટ વેન્ચરના કિસ્સામાં તબદીલ થયેલી જમીનમાલિકીનો મુદ્દો ઘણાં સમયથી વણઉકલ્યો હતો પણ સરકારે માત્ર 10 ટકા પ્રિમિયમ લઇને માલિકી હક્ક તબદીલ કરવા અને જમીન વેચાણ નહીં ગણવાનો નિર્ણય તથા દેવાની વસૂલી માટે એનસીએલટી, લિક્વિડેટર કે નાણાંકીય સંસ્થા થકી થતી હરાજીમાં વેચાણ લેનારે દસ ટકા પ્રિમિયમ ભરવાનું રહેશે તે સારી બાબત છે.